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某智慧型机械式公共停车楼PPP项目案例分析

文章来源:网络 2018-01-17 14:56:39

一、项目背景信息

本项目建设内容为新建智慧型机械式公共停车楼,共设计车位406个,同时配套建设道路、电力、照明、消防、排水、绿化、排洪沟及土地平整等工程,总共投资约为5200万元。项目建设地点为当地某行政机关院内,因原有停车位均为地面停车位,已经不能满足单位内部员工、外来办公人员的停车需求,严重降低了社会公众的办事效率,因此,当地政府决定利用现有地面资源来增加停车位供给,启动本项目,建设智慧型机械式公共停车楼,增加车位供给,提高车位的使用效率。

项目合作期限为10年,其中建设期1年,运营期为9年,项目合作期内不会产生使用者付费,因此项目的回报机制为政府付费。政府在整个运营期的9年里对项目进行补贴,项目合理利润率为5.5%,折现率为3.21%,运营成本每年约为650万元,项目政府付费总额约为7900万元。

二、项目分析

(一)智慧型机械式公共停车楼的优势

本项目内容为在某行政机关院内新建智慧型机械式公共停车楼,在不新增用地供给的情况下相对提高车位供给数量,缓解停车难问题。同时,由于行政机关院内停车场一直以来对外免费停车,因此,该项目建成后也不对社会公众停车进行收费。本项目建设内容为智慧型机械公共停车楼,属于特种停车的设备,并非简单的平面或立体停车场,因此对拟参与项目的社会资本进行了资格限定,除一般项目要求的条件外,本项目要求社会资本联合体要包含机械式停车设备的制造商,且该制造商要具备《特种设备制造许可证》A级资质、《特种设备安装改造维修许可证》资质,同时要具备建设行政主管部门核发的建筑工程施工总承包叁级或以上资质,且具有安全许可证。

相比于简单的平面或立体停车场,智慧型机械式公共停车楼具有以下优势:

1.土地利用率高。本项目拟建11组15层升降横移式机械停车楼,项目用地面积为3543.8平方米,平均每个车位占地面积为8.73平方米,相比于传统平面停车场停车位占地面积而言,机械停车楼可有效减少土地资源的占用率。土地资源的占用减少,意味着很多项目不用大幅度的做征迁工作,对于一些商业用地可相应减少项目土地投资,节约用地成本。在本项目中,可在原来行政机关院内地上停车场的基础上利用有限的既有土地资源新建机械式公共停车楼,即不需要做征迁工作、增加投资,只需要购买相应设备,寻找具备合格资质的企业完成建设工作即可,项目也可尽快开工,在很短的时间内完成项目的建设,加快投入使用。

2.增加车位供给。正如上述所说,在同等土地资源占用的情况下,机械式停车楼容车辆更大。与传统平面或立体停车场相比,机械式停车楼尽可能的利用上层、周围的立体空间,能够在有限的空间内增加车位的供给。在本项目中,便可充分利用行政机关院内有限的地面、地上空间来增加车位供给,缓解停车位不足的现状。

3.车辆存取方便。从技术角度而言,机械式停车库车辆存取均为无拐弯的直行方式,不必像传统的停车场,车主还要寻找空车位、历经倒车环节,存车、取车都花费较大的时间以及精力。对于车主而言,机械式停车楼提供了较大的方便,尤其对于技术不太熟练的新手停取车,因而也可以减少存取车环节事故的发生。

4.维修简单、维护成本低。项目采用智能化的方式建设机械立体车库,可以减少停车库使用人工的成本、降低因人工而造成的意外事故发生率,同时,引入专业的社会资本负责立体停车库的运营,可以增强管理、提高车位利用率、周转率,通过技术手段减少因运营维护发生的成本。

5.用户体验提升。智能技术的应用,也减少车主寻找车位、停放以及存取车位的时间成本,有利于提升车主满意度,提升市民的生活的满意度。同时,也相应的减少对地面行人通行的影响,保证了行人的安全、减少了行政机关院内交通拥堵的问题。

总体而言,智慧型机械式公共停车楼具有诸多的发展优势,成为未来停车场主流模式,发展空间巨大。目前,我国传统停车场占据着行业主导地位,占比高达90%左右,其贯穿于停车场建设的所有领域。但未来随着城镇化进程的加快,城市人口将快速增加,城市土地资源十分稀缺,土地成本居高不下,有着占地少、利用率高、进出方便等优势的机械式停车库将成为未来停车库的主流模式。根据相关预测,未来5-10年,我国机械式停车库建设将迎来建设高峰,每年新建机械式停车库数量将保持10%以上的增速增长,到2022年,新增机械式停车库将超过4千多个;而行业设备规模将保持20%以上的增速增长,到2022年,机械式停车设备行业销售达到411亿元,行业发展潜力巨大。

(二)智慧型机械式公共停车楼发展的政策支持

机械式停车设施具有空间要求小、建设成本低、施工简单等特点,具有广泛的适用性,是国家大力鼓励的形式之一,在国家层面政策以及很多地方发布的政策中都有体现,部分地方甚至出台了专门的政策文件,比如沈阳市的《关于鼓励利用自有用地设置机械式立体停车设备的办法》、济南市的《关于加强机械式停车设施建设管理的实施意见》等。一般来说,对其在审批手续、用地条件等方面都予以简化,例如,“机械式立体停车设备属于临时停车资源,按照机械设备进行安装管理,免于办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续”、“利用自有用地设置机械式立体停车设备的,建筑面积不纳入容积率计算范围,不再办理土地供应手续,免缴相关土地费用”、“机械式立体停车设备投资可纳入固定资产进行管理,并依据固定资产管理有关规定,按照设备使用年限计提折旧”等。

2016年3月19日国家发展改革委办公厅关于印发《2016年停车场建设工作要点的通知》(发改办基础[2016]718号),《通知》中要求“结合规划和普查情况,重点针对城市老旧居住区、医院、学校、旅游景区、轨道交通站点周边P+R、综合交通枢纽等停车矛盾突出区域开展项目建设,同时积极发展房车营地建设,鼓励应用集约化立体停车库并同步配建充电桩。”在2017年7月17日住房和城乡建设部办公厅发布的《关于开展城市停车设施规划建设督查工作的通知》(建办城函[2017]495号)中规定,为加快推进城市停车设施规划建设,逐步缓解停车难问题,切实改善城市交通环境,对“利用地上地下空间建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化停车设施情况”进行督查。

从近几年国家发布的政策文件中可以看出国家已充分认识到一些老旧城区、医院、学校等停车矛盾集中的地区,并认为应当采用正确的、合适的方法来解决问题,也就是充分利用“集约化”的效能建立立体停车库。面对这些土地资源极少的老旧城区、医院、景区等停车流量大的地区、学校等停车特征明显的地区,建立立体停车库最能有解决对这些地区突出的停车问题了,而本项目的行政机关也属于停车流量大的区域,因此发展智慧型机械式公共停车楼才能有效解决停车难的问题。

(三)智慧型机械式公共停车楼与PPP模式的契合点

1.合作机制的契合。为了充分解决城市汽车保有量不断增长但停车位远远不能平衡供给的矛盾问题,发起公共停车场建设项目,在合理规划的基础之上,增加停车位的供给尤为重要。那么,机械式公共停车楼的建设与运营正好与PPP模式下要求社会资本全流程参与的运作模式相契合。传统模式下,在停车产业的企业可能只负责产业上的某一个环节,按照要求完成工作即可,但在PPP模式下,各个环节需要进行有效的结合,联合体成员之间各司其职、互相牵制,发挥1加1大于2的效果。项目建设阶段,建设企业的施工水平、设备供应企业设备质量、设备安装企业的技术能力都直接影响到运营阶段负责运营维护企业的成本问题,而很多项目中运营企业的运营能力也直接影响到项目的收入,进而影响项目融资方的资金回收期。因此,PPP模式下,允许联合体共同投标,联合体成员发挥各自擅长的部分,让专业的人做专业的事情。对于社会资本而言,可以整合产业内各类资源、促进交易;对于政府而言,政府不再承担以往的模式下的责任,不负责具体停车场的经营管理,只负责在宏观上进行监督管理,将更多的精力用于行政事务管理上;而对于社会公众而言,可以减少寻找停车位的时间,得到更好的服务体验。

2.解决融资难的问题。本项目是在原有停车场的土地之上建设机械式停车楼,不需要土地征迁环节,但仍有很多项目需要为购买土地而花费大量资金,因此,建设智慧型机械公共停车楼需要投入很多的资金。而PPP模式下,由项目公司负责融资并偿还贷款,对于政府而言,不用承担兜底责任,可以有效隔离政府的风险。本项目属于建设政府机关院内的免费停车场,但仍有很多项目可以产生一些使用者付费,例如停车收费、广告收入、汽车相关服务收入,这些收入可以使项目产生稳定的现金流入,相比一些收入不确定、风险较大的项目,停车场建设项目更容易受到融资方的青睐。本项目属于政府付费项目,对于融资方而言,只要前期测算得当,风险相对较低。

3.社会效益的实现。停车场建设项目属于为社会提供公共服务的项目,虽然本项目只是在局部区域缓解了停车难的问题,对于来该行政机关的办事的社会公众而言,相比以往,有车位可以停车、存取车比以前方便,对于公众而言就是服务提升的有效表现。局部的经验掌握好,再向各停车难区域进行推广,最终使得整个城市范围停车难的问题有所缓解,那么对于车主、政府、停车场管理部门、其他社会公众而言都是一件利好的事情。

本文系 @大江宁静发布,微信ID:

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