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北京西红门经济适用房PPP项目案例

大岳咨询 193 2018年11月26日
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在北京,在2001年的时候,有一件事情,北京南城要旧城改造,改造面临的一个问题是什么呢?南城就是原来的老崇文区和老宣武区。可能大部分人都到过北京,北京的中心是东城、西城、宣武、崇文四个区。东城、西城非富即贵,宣武、崇文历史上就是贫困区。所以这两个区的改造最大的问题就是搬迁问题,房价不能高,我们要解决这个问题。当时是谁接到这个任务呢?是北京市建设委员会,具体负责落实是房地产开发办公室。怎么样把房价降下来,当时北京经济适用房有回龙观、天通苑,它们房价大概在3000—3600元每平米这个样子,当时市长对西红门项目的要求是不能超过3000。

现在说这个事情最后的解决方案也是一个PPP。当时办公室主任是我们一起做第十水厂的副局长,叫陈永。他负责这个事情,把我叫来了,说市里面要做这样一个事,房价得控制住。那怎么办?我们建议竞标,参考第十水厂的竞标模式,从6块9、3块9都能竞到1块1毛5,那房价竞标不可以吗?他说可以,这样就跟汪市长去说,汪市长说好,我们就开始干。我们怎么弄的?整个体量是200多万平方米,在北京的南四环叫西红门的地方,总投资大概在50个亿,当时50个亿不是小项目。

因为是有规划的,在这个规划的基础上我们做了投融资规划。投融资规划做什么?实际上是一个方案,我们要把经济适用房大概要多少量定死,这是我们必须要的,这个数字要控制住。除了经济适用房以外有哪些能做商品房,还有哪些可以政府用房,还有社会配套用房,都搞清楚,然后进行算账。算账以后发现做不下来,做不下来怎么办?我们再找规划局来调规划,把事情说清楚,规划局同意了,因为这是全市的事情。除了建委以外,还有规划局、发改委、土地局都会参加。在这种情况下,我们就来准备这个事情。

做完投融资规划,我们做招标方案。我们的思路是什么?我们通过竞标找一家开发商来做这个事情。给开发商的要求是什么?必须以比较低的价格把经济适用房做下来,剩下的商业开发这一块有本事你去做高价房,做多高价是他自己的本事,但是规划条件都定了。在这样情况下以这样一个模式,我们想的很美,做方案阶段没有做市场测试。今天老焦说的比较好,要市场测试。等我们去找市场了,北京的地产商我们挨家去拜访,发现他们都对这个项目不感冒,为什么不感冒?因为在当时的条件下土地没有实行招拍挂,他们拿地都是协议价格,而且有的基本是零地价就拿到了,他能愿意做这个事吗?不可能。那怎么办?我们向市长已经承诺了,还得想辙。有一次汪市长开会的时候,我们说市长你对外开放行不行?你开放北京的房地产开发市场,我们到外地找来一家,汪市长说好,他们不干,你们就去找。

就这样我们出去找,采取什么策略?我们得用好北京这块牌。咨询公司做任何项目都得用好自己的牌,就像兰州那个,你得找到你自己的点,才可能把事做好。这个项目里面北京的牌子是什么?它有巨大的吸引力,很多人想进北京市场是进不去的。我们去找地产商,说你过来参加这个事吧,你进来以后合作伙伴有建设、有财政、有发改、有规划、有土地,等于买个路条。这个点打的很准,应者云集。外地的绿城,电广传媒,大的开发商都来了,竞标的结果完全出乎我们的意料,当时市长给的价格不能超过3000,竞价的结果是什么?有一家最低的2280。第二家2480。第三家大概2600多,给市政府提供了非常丰富的选择。到最后是解决了整个南城搬迁的问题。所以这个项目以后,我们再讨论房价能不能控制的时候,我说控制不住纯粹是扯,一定能控制住。

开放市场以后取得了这样一个效果,开发商就在大兴,他们的商品房也赶上了一个好的时机,因为他拿到这个项目以后,没多久整个地产就红火起来了。一开始是按照我们的要求,把经济适用房先建起来,以便满足政府的拆迁要求,后做它那个商品房。本来是给它这样一个条件,是这样要求的。但是开发商命比较好,当他真正想做的时候,房地产价格起来了,这是另外一个故事,意外的造就了盈利很多的一个公司。

这是我给大家介绍的北京经济适用房这个案例,完成这个案例以后我们就把它给放大了,把投融资规划做成了一个专门的咨询产品,在很多城市,在新城新区里面去做投融资规划,去做这种模式。其中在北京最典型的是一个小城镇,是房山区长阳镇,大家有机会可以去看看,长阳开发是非常非常成功的,是落后地区实现跨越式发展的典型,基本上是西红门模式的一种翻版。所以就整个城市建设,我们国家经济的转型必须得动脑筋才可能解决。同样,我们的PPP也必须真正的动脑筋,需要有智慧才能解决。仅仅到国外的网站上浏览点什么,项目就能做好吗?不会的。这就需用足我们的资源,用足我们的脑子,然后我们可以把这个项目做的更好,把PPP做的更好,把城市建设搞的更好。

发布人:中国PPP服务平台
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