第三方登录

第三方登录

当前位置:首页 > PPP资讯 > 最新资讯 > 正文

基建公募REITs试点正式起步 短期发展仍受多方约束

中国经营报 5087 2020年05月09日
分享到:

“在今年这样一个亟须创新拉动、亟须找到新洼地的年份,业内千呼万唤的最后一公里,公募REITs(不动产投资信托基金)试点终于要落地了。”一位大型券商的基金经理对《中国经营报》记者坦言,从已经建立REITs法案的这些国家来看,大部分国家推出REITs的时机或多或少有一定的相似性,通常经济面临转型换挡,或者经济增速下降,或是面临外部的不确定性。

日前,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)。同时,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》),并向社会公开征求意见。这意味着,中国公募REITs试点正式起步,基础设施投资或将进入崭新的阶段。

权益导向

一位中型券商的债券与结构金融部负责人认为,对于基础设施行业,REITs有其独特优势。

一是目前从事基础设施投资的企业的投资能力和动力,各方面都或多或少受到制约,而REITs有利于盘活存量资产,资本和债务一块剥离出来,推给资本市场,REITs募集的资金又可以用于补短板新基建的投入,同时降低了基础设施企业的负担,有利于提高企业再投资的能力;二是基础设施REITs,为投资于基础设施的企业提供了规范化的退出渠道,企业对投资建设退出就有相对明显的预期,不用担心未来过高的杠杆率会侵蚀企业的发展空间,也有利于建立企业从重持有变成重运营的新模式;三是有利于培养专业的资产运营机构,《指引》中最重要的一点是对于运营的安排要求非常高,这是符合市场逻辑的,REITs的上市只是一个起点不是终点,最后还要靠运营给投资人带来巨大的利益。

中信证券分析师陈聪认为,基础设施REITs具备鲜明的权益导向,预计将成为股权、债券和不动产之外,具备广阔发展前景的投资产品。

事实上,近年来随着基础设施存量的逐渐累积,以及PPP等新投融资模式的逐步推进,基础设施的投资、融资、管理都逐渐走向专业化,但在资金“退出”层面却始终缺乏成规模、标准化的工具,这也间接导致了投资主体(地方政府融资平台、大型国有基建企业)负债率的逐年攀升。2016年以来,政府部门也在尝试PPP+ABS等方式来完善基建项目的“退出”环节,但效果不明显。根据中金公司的统计,目前市场上基础设施ABS的累计存量仅为1620亿元,规模仍较小,而REITs相对于传统ABS来说在流动性等方面有一定的优势,有望为“退出”环节提供新的工具,助力基础设施行业建立“投融管退”的完整闭环。

“对于资本市场,REITs丰富了金融产品的类别,填补了资本市场的空白,这么多年大家一直都在呼吁要建立多层次的资本市场,REITs是非常特殊的,具有股性又具有债性,又和不动产价值相挂钩,这个产品的推出填补了多层次资本市场体系中非常重要的空白。”前述中型券商的债券与结构金融部负责人坦言,REITs可以为基础设施定价提供价值发现的“锚”,有利于改善整个社会的资源配置。现在整体的基础设施建设还是比较粗放型,整个社会资源的配置是扭曲的,有了REITs这个价值发现的“锚”以后,资源配置的效率应该会得到提高。

短期发展受多方约束

华泰证券分析师鲍荣富认为,基建带动效果短期看可能不如2016年的PPP,核心原因在于其无法盘活非运营类基建资产,而运营类资产平台公司过往对非运营类项目投资较少,如各省交通控股很少投资市政道路,水电气热平台的业务专业化程度也较高。发行产品和确认投向所需时间可能也比PPP项目更长。

中泰证券认为,基础设施资产转让缺乏相应的制度保障。目前很多基础设施的所有权归属于国有企业,国有企业资产流转特别是权益流转需要国资委审核和招-拍-挂的流程,这可能对REITs的发行产生巨大的不确定性。此外对价安排方面,若为了确保发行保证高收益率,对企业而言会有比较高的资本摊销,是否会涉及国有资产流失也会对REITs的发行产生障碍。另外,我国不动产涉及税种较多,一旦公募+ABS结构最底层基础设施发生资产真实转让给专项计划,很可能涉及诸多税务问题,税务和税收优惠政策后续仍需明确。

在中型券商的债券与结构金融部负责人看来,公募REITs是权益属性。那么收益一方面取决于项目本身的收益率;另一方面取决于负债端能提供多少正的杠杆。“未来要提高公募REITs的收益,负债端的成本能不能得到优化是非常重要的一点,按照现在的收益率,债务融资的成本肯定是需要优化的。”

前述中国交通建设集团的工作人员坦言,“从《通知》文件和过去两年研究、准备的情况来看,目前这个阶段还是试点为主,《通知》和《指引》给我们的可操作环节是针对个案一个一个试试的过程,短时间内不具备大规模推行。但是要做好准备,我们已经在积极地筹划。随着试点的不断推进和完善会增加实操性,这也是值得期待的。通过《指引》来看,公募REITs是相当于资产的上市过程,和企业IPO有相通之处。现阶段来看,从环节和审慎的角度来讲,规范性比企业IPO更难,本着优中选优和积极响应发改委和证监会出台政策的夙愿,我们会积极申请配合。”

值得一提的是,中金公司认为,中国REITs市场定价机制的形成是中期维度上的重要看点,资本市场收益率定价法则的成熟和普及也可能反过来令一级市场定价更趋理性。长期视角,中国REITs的主要使命首先在于资产退出,但是远期的发展内涵仍应是培育“一体化的资产管理、运营和投资平台”。显然目前的REITs架构并不是“一步到位”,实体市场和资本市场也有待发展成熟,但REITs启航开辟资管新时代的积极意义仍是不言而喻的。

发布人:PPP服务平台
收藏0 点赞0
分享到:
发布评论

0/400

热度排行

中国PPP服务平台
中国PPP服务平台
中国PPP服务平台